上海哪个高铁站靠近迪士尼,宁启铁路全线贯通运营,北沿江高铁浮出水面,启东值得投资么?

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1“绿巨人”来了,

今起启东动车直通南京

今天,2019年10月11日,宁启铁路首次实现从南京到启东,全线贯通运营,上海局在宁启全线投入了全新的“绿巨人”,日开行75对时速160公里的CR200J复兴号动集列车。从南京到海门最快运行时间2小时56分钟,到启东最快运行时间3小时21分钟。

此外,还有2对普速列车延长至海门、启东始发,分别是海门-太原的K564次(经南通、盐城、淮安、新沂、徐州、商丘、菏泽、聊城、衡水、石家庄北);启东-洛阳的K1142次(经南通、盐城、淮安、洋河、徐州、商丘、郑州)。

 

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北沿江高铁在启东西设站

宁启铁路虽然开行了动车,但毕竟是普速双线铁路的底子,“绿巨人”也不过是精装修版的“绿皮车”。通启海真正进入高铁时代,还得指望若干年后的北沿江高铁。

前不久,北沿江高速铁路(上海至合肥段)可行性研究审查会在宁召开,会议中传出的线路图如下: 

设站:合肥南站-肥东站-章辉站(全椒县)-滁州站-南京北站-六合南站-扬州南站-泰州南站-黄桥站(泰兴市)-南通站-预留南通新机场站(海门市)-启东西站-崇明站-太仓站-上海北站(宝山区杨行站) 

规模:以上各站站中,用地面积最大的是南京北站(100公顷,12台24线规模),排名第而的是上海北站(95公顷),第三是南通站(90公顷)。第4-6名分别是扬州南站(80公顷)、泰州南站(60公顷)、太仓站(50公顷)。启东西站的用地规模只有10公顷,仅大于崇明站,是沿线倒数第二小的车站,只有同为县级市的太仓站的1/5大。很显然,太仓站是沪通、南沿江、北沿江、苏锡常、太嘉闵5条线的交汇枢纽站,而启东站只是北沿江1条线的经停站。

 

3启东,到底有没有投资价值!

从刚刚出炉的2019年全国百强县市榜单看,启东排名第31位。在南通地级市内排名第四,海门(全国第20位)、如皋(全国第24位)、海安(全国第28位),皆在启东排名之前。启东在大南通市范围内,仅领先如东县(全国第44位),排名倒数第二。 

但是从房价上,启东目前的二手房成交均价15381元/㎡,与南通主城区的崇川区、港闸区一道,排在了全南通的第一梯队,比其他南通下辖的郊区县市都要高一个档次。

究其原因,很简单,启东是上海进入苏北的桥头堡,与上海崇明岛仅一条长江之隔的启东,有很多来自上海的养老、度假置业需求。这是其他南通区市县都不可比拟的优势。

 

但是,受制于季节因素,启东的度假地产(主要集中在圆陀角,在售新盘有11000元/㎡的恒大海上威尼斯,12500元/㎡的新湖海上明珠),每年也就6月底到9月初,不到3个月的时间适合度假,无法像海南岛、广西北部湾、广东深惠沿海、福建厦门湾这样一年四季可以下海。此外,启东的所谓度假海滩,改变不了长江口泥沙淤积所形成的天然的黄泥滩的地质条件,所谓的碧海金沙,无非是开发商造了一个巨大的泳池,通过海水过滤漂蓝的海水。这和你在抽水马桶里放一些蓝色的洁厕液,冲出来的“蓝水”,原理是一样的!

而且,这里沙滩上的沙也不是天然的,都是从南方沿海身份运过来,堆砌在沙滩上的。一到秋风乍起和刮西北风的冬天,这里的人造沙滩边,就像刮沙尘暴一样,让人无法靠近。

圆陀角度假区里的恒大威尼斯五星级酒店,夏季平日价可达到1200元/晚,周末节假期日甚至高达2600-2700元/晚,但是十一过后,立马降到700多元/晚。设想一下,同样是在长三角,上海迪士尼、外滩、杭州西湖,哪怕是水乡乌镇的五星级酒店房价,淡旺季价差就不会那么明显。

 

启东还有一块在崇明岛上的飞地,1958年,崇明从江苏南通专区划归上海时,这块地还在长江北支的江中呢,后来随着泥沙淤积成陆,再后来这块江中岛永隆沙越扩越大,最终漂到和崇明岛的陆地搭到一块儿去的。启东市在这块飞地上,设置了启隆乡的建制。

 

近年来,由于上海全域实施严格的五年限购,就连“世外桃源”崇明生态岛也不例外,没有哪个傻瓜愿意把珍贵的上海房票用在“与市隔绝”的崇明岛上,崇明岛上沪辖范围的房地产开发几乎陷入停滞。反倒是启东、海门在崇明岛上的“飞地”热络了起来,打着“上海崇明岛、不限购”的擦边球,在这块“两省三县”交汇处“三不管”的飞地上,收割了一茬又一茬的韭菜。要知道,这地方既不靠路(到最近的G40沪陕高速向化公路收费站53公里),又不靠铁(到规划中最近的北沿江高铁崇明站25公里,规划中最近的上海轨交崇明线陈家镇站56公里)。

 

这地方到上海人民广场车程113公里,要知道从上海人民广场到苏州也才90公里,到嘉兴也才110公里。

 

这地方前不着村、后不着店,到崇明县城车程25公里,到启东市区车程85公里,到海门市区153公里,就算社区配套再好,也就开几个小超市、卫生站的水平吧。老年朋友住在这里,万一有个急救需求的,从最近的县医院,120一个往返至少需要1个小时吧,说句不好听的,这哪是养老的地,是等死的地!

 

启东飞地上的在售楼盘可真多了去了,大名鼎鼎的有绿地长岛,11500元/㎡,国瑞瀛台12300元/㎡,融创海上桃源,260万起/套的别墅。这块地方严重不缺地!夹在崇明岛与海门、启东之间的长江北支流,完全是一片泥沙淤积的枯水浅滩,单凭大自然的力量,每年都能生长出N平方公里的新大陆出来,真是要多少地就有多少地,压根就不值钱。真不知道被割进去的韭菜,将来这房子能抛给谁?

 

最后,盘下来,启东真正有价值的地,还是市中心汇龙镇。这里目前在售的新盘蝶湖壹号、蝶湖世界湾,14000-15000元/㎡的价格,相比季节性度假地圆陀角,以及崇明岛上的飞地房价要夯实得多。毕竟全启东最好的资源,G40高速公路口、启东火车站、未来的高铁启东西站,启东市的行政、文化、商业的中心都集中于此!但对上海的吸引力呢,应该是没有的。

 

同样15000元/㎡的价格,上海人会买贴着上海宝山区边界上的,浏河镇的太仓恒大文化旅游城,那里到上海最近的轨交7号线美兰湖站才18公里,公交30分钟车程,再接驳地铁,90分钟内可到上海市中心的静安寺、上海火车站商圈了。即使自驾车到上海人民广场也才44公里,而且1分钱买路费都不要!但是从启东市中心汇龙镇到上海人民广场,则要102公里,得穿越每逢双休和节假日都很堵的长江口的两桥一隧(崇启大桥、上海长江大桥、上海长江隧道),一个往返的买路费高达190元!

 

最后总结

1、本地刚需、改善性需求,只盯着市中心汇龙镇看就够了,现在的房价不算高,可入市!

2、上海人,不差钱的,买个玩具,暑假去踏踏水,圆陀角的恒大、新湖,都可以考虑,但你买进就别想着卖出了,流通性很差的!

3、启东在崇明岛上的“飞地盘”,万万碰不得!已经被割韭菜的,我只能跟你说一句:“对不起,米宅来晚了!”要解套,比解放湾湾还难!吃一堑长一智,今后多看看米宅,不要瞎买就是了!

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