新世界紅酒,“票房保证”孙宏斌和红酒“新世界”_中房网

关注

  25日,融创在香港举行的业绩发布会吸引了众多的业界人士和记者前往,并不是因为它的业绩又多亮眼,而是因为现场有一位中国地产界的红人——孙宏斌。从某种程度上来说,孙总就是票房的保证。而从其对企业、市场、战略等方面的答疑,也让我们看到孙总的睿智。我觉得孙总不仅是一个企业家,还是一个市场专家,更是一个出色的演讲家。那么,今天我也来点评一下孙总那天言论。

  关于企业

  孙洪斌:“去年我们业绩超出了自己的预期,包括几个方面,拿地、销售、负债率、融资方面都超出了预期”

  分析师和媒体在看待房地产公司的时候,最核心的就是这四个方面。其中销售,融创当之无愧,的确是业内公认的强者。但是在拿地、负债率和融资三方面,的确都有进步,但相比销售还是有一定差距的。此时,孙总把这三方面与销售相提并论,可见对企业还是信心满满的。

  关于市场

  孙宏斌:“对于14年市场判断,我就不说了,没什么新鲜的。有说好的,也有说不好的,但总的来说我是比较悲观的。“”中国经济放缓肯定是必然的,现在经济下滑的压力还是很大的。对房地产的影响肯定特别大,但这个影响不是今年才发生的,在去年、前年都有,只是说影响不平衡,有的城市大一点,有的城市小一点“

  孙总对于市场的看法我也基本同意,今年市场压力比去年大一点,但是城市会分化,特别是一线城市不会出现明显的调整。

  关于城市

  苏宏斌:“对融创来说,最大的优势是在北京、上海、天津、重庆、杭州几个城市。这些城市还是很好的,我们的项目地段、质量都比较好“”因为北京和上海市场是不可能有特别大变化的,虽然不会有去年涨得那么多,但是不可能跌“

  孙总把融创的困难城市和好的城市混在一起,这是孙总的聪明之处。事实上,融创并不是只有北京和上海,天津、杭州、无锡和苏州等地实际上还是属于市场压力比较大的。在北京高歌猛进,上海稳定发展的背景下,融创并不能掩盖其他城市出现的问题。在这点上面,我觉得老孙还是要正视,不能过分乐观。

  关于产品

  孙宏斌:“刚需很快就会像三四线城市一样有麻烦。因为很多人都做刚需了,认为刚需好卖,但这几年所有人都做刚需了,什么地都做刚需了,所有房子都变小了。政策变了之后,政府全做刚需了。这样,市场上全都是刚需,改善性产品就特别少了。所以,我认为刚需产品会有点苦难。但是每个城市也不一样,比如北京的刚需应该没有问题,但有些城市就比较困难。“”当然,我们改善性的产品还是小了,140-150的产品应该比较合适,我们100的做了多了点。“

  实际上,我觉得这一点可能和实际情况有点不相符。从目前情况下来看,无论是中高端还是中低端项目,户型比较小的都比较抢手。目前大中户型项目去化比较好的也只是在少数城市比较合适的位置,比如说北京三四环以内,上海外环以内。但是在其他城市包括天津、杭州、无锡等城市,中大户型的去化相对比较困难,这些都是有数据支撑的。如果因为今天融创不做刚需,所以去说刚需有问题的话,有混淆概念之嫌。

  关于战略

  孙宏斌:“我觉得三件事情很重要,首先是战略,你得知道你到底想干嘛,很多公司不知道自己要干嘛。其次是你有了战略以后,中间有大量的判断,每天都做判断,北京上海是战略,但是你还要判断哪块地,这个阶段要不要做,这是非常难的事。第三个就是努力。” “核心城市核心地段的战略,我们还是对了。比如说北京,房价涨是肯定的,但是涨1%还是10%,我不知道。“”所以核心城市核心地段没有合适的地块,我们宁可不买地,也会等。”

  “只要我们不操盘的项目全部退出来。因为和很多公司合作了之后发现,经营能力差别太大了。有些公司,说起来他都懂,一干起来就不是那么回事儿,只要不是我们操盘的就全踢了!”

  “我们的差异是,做高端精品的,做高端精品最关键的是均好性。地段、户型、定位等等所有东西都没毛病。我一直都说,买便宜房子是找优点,有一个优点就买了,买贵的房子就是找缺点,找到一个缺点就不买了。“

  首先,对于“聚焦”战略,我非常同意。这是融创和之前顺驰的最大差异,也是近几年融创发展速度如此之快的原因。但孙总提出“核心城市核心地块“的拿地战略,我觉得目前除了北京和上海外,其他城市还未完全满足。

  其次,在合作的时候,一定要由他们自己操盘。那么这里就有一个问题,是从合作开始由他们操盘,还是从开发开始就由融创操盘。如果是后者的话,有一些已经进入到销售阶段的项目比如上海的香溢花城,这种项目体现不出融创的运作优势,只是销售而已,这算符合融创战略吗?

  第三,对于高端精品的定位。就目前来看,融创在一线城市的风险并不是非常大,但也不要期望特别大的量。比如说北京农展馆项目,15万/平米我相信是卖得掉的,但是总价超过3000万以后需求就很有限了(详见我还你一个真实的豪宅市场),项目去化速度不容乐观。

  关于规模

  孙宏斌:“企业也是这样,我们企业就是要做均好性。我一直都说,这个行业规模做大是要吃亏的。当你卖到一千亿两千亿的时候,每年都要卖千亿的销售,还要买千亿的地,哪有那么好的地可以买,规模大了反而吃亏了,所以规模也要均好性,也要合适。我去年就说了,只要我们融资成本和中海一样,这个规模我就满意了。其实我们国内的融资成本已经和他们完全一样了,包括贷款和信托,就差境外的了。如果一样的话,我什么规模都满意了。“

  这次孙宏斌正式否认了关于千亿公司的提法,现在不提“千亿“我认为是一种进步。确实,从某种程度上来讲,规模企业对今天的房地产开发商来说并不是特别合适,最核心的因素也是孙总所提到的,哪有这么多的地可供不断购买和开发。”千亿“多了,我觉得650亿也多了点,未来要持续保持这样的量其实也不是件容易的事情。

  关于电商

  孙宏斌:“我个人认为电商本质上是逃避营销费用管理的一个手段,我不觉得客户能从那儿来。”“贵的房子不太可能在网上能卖得好,很多房子是要去感觉去体验的“

  对于互联网和电商的看法,我觉得老孙还是要心平气和一些,做平台和做项目本身就是有差异的。老孙应该多向郁亮同志学习互联网思维中的开发与创新。不过我反而希望老孙一直对互联网保留些看法,别加入互联网,你懂得!

  上周五主要介绍了几种勃艮第最贵的葡萄酒,在周六的“实话实说——答粉丝问”中我也提到,这周将接着介绍我喜欢的几款新世界葡萄酒。

  【丁祖昱聊生活 06期】

  新世界的激情

  在葡萄酒的世界里,有新世界与旧世界之分。“旧世界”主要指法国、意大利、西班牙等有着几百年历史的传统葡萄酒酿造国家,“新世界”则指美国、加拿大、阿根廷、澳大利亚、新西兰等新兴的葡萄酒酿造国家。因此,前文我讲过的法国波尔多、勃艮第的酒,意大利的酒都是旧世界的葡萄酒,今天要重点介绍的则属于“新世界”。新世界酒具有独特的澎湃动力,下面就让我们一起来领略新世界的激情吧。

 

  美国

  啸鹰(Screaming Eagle)在美国酒里名气最大,价格最贵,是别具声望的“酒王”。曾经在一场慈善拍卖会上,一瓶(4500ml)2001年的啸鹰酒卖到了140万港币,算下来一口就要6000港币。与其他新世界酒不同的是,啸鹰酒只在收成相当好的年份才生产,年份差异极大。实际上啸鹰酒的声誉也是园主通过战略营销做出来的,其罕有的产量和昂贵的价格正好迎合了美国互联网经济迅速发展后产生的一批新贵们的猎奇心理。当然,虽然我喝过后总感觉其性价比不高,可谓名不副价,但是该酒在营销上的成功不得不让人佩服,很值得我们房地产人在做房地产高端项目时借鉴。

  作品一号(Opus One)是我最爱喝的美国酒,还曾经专门参观过其酒庄,那是纳帕谷里一座美丽的古典与现代结合的建筑。作品一号拥有酒王的血统,是由法国酒王Baron Philippe de Rothschild和美国酒王Robert Mondavi联合打造的一个加州葡萄酒品牌(A NAPA VAIIEY RED WINE),因而既有波尔多红酒复杂的口感,又有纳帕谷(Napa Valley)葡萄纯正的口味,我认为她是初学者和品酒专家都能接受并会喜欢的好酒。

  智利

  活灵魂(Almaviva)是由法国酒王Baron Philippe de Rothschild联合智利酒王Vina Concha y Toro酿造的智利顶级葡萄酒,在原本就以性价比高著称的智利红酒中首屈一指。个人认为活灵魂是最好的酒之一,而且不超过1000元(每支的价格)就能品尝到智利红酒的精华,性价比极高。

  希娜(SENA)是原智利酒王,有着百分之百的智利血统,曾在一次柏林盲测品酒会上力拼法国五大。这款酒口味非常重,特别适合吃牛排时品尝。

  澳大利亚

  奔富Grange也是奔富酒庄的“第95号窖”(B95)酒,曾在全澳洲被评为超特优级的七个葡萄酒品牌中名列第一,当时名列第六的是奔富酒庄的“第707号酒窖”(Bin707)。个人认为,奔富Grange是最适合吃牛排时品尝的酒,其强劲度可以和拉图相媲美。

  新西兰

  今年我在新西兰找到一款基本能与前面提到的新世界酒相提并论的酒,名叫“TOM”。“TOM”的酒瓶设计得非常别致,酒标图案则很像篆书。

  小贴士:别让杯子惹了祸

  工欲善其事,必先利其器。当你品味一款美味葡萄酒时,倘若没有合适的酒杯,那感觉就像盲人没了拐杖,酒的魅力也会大打折扣。如果哪天你用波尔多酒杯去喝勃艮第酒,千万别埋怨酒不好,因为很有可能是杯子惹了祸。

  红葡萄酒杯主要有三种:波尔多酒杯、勃艮第酒杯和全用途酒杯。

  波尔多红酒杯一般为郁金香高脚杯,杯口锥度较小,以保留杯内波尔多红酒的香味。波尔多红酒杯更适合用于品尝波尔多产区的葡萄酒,无论是浓郁厚重的赤霞珠(Cabernet Sauvignon),还是单宁柔顺、酸度较低的梅洛(Merlot),都能很好地表现。

  勃艮第酒杯的经典特征就是肚子大,相较之波尔多酒杯来说浅一些,杯子直径更大一些,更易于散发葡萄酒的香气,适用于餐酒。勃艮第酒杯在品尝勃艮第产区酸度较高的黑皮诺(Pinot Noir)时更出色。

  提到红酒杯,最后需要提醒大家的是:千万不要举着杯子随便说“干杯”哟,有时一杯酒其实就是一瓶酒。这里我们可以现场做个有趣的实验,将一支750ml的红酒倒入750ml波尔多红酒杯,刚刚好装满。

  下周五我将介绍红葡萄之外的白葡萄酒、甜白葡萄酒和香槟酒,届时还将为大家还原一个标准的吃西餐流程。